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刘忠良:中国房价分两次崩溃 明年必有一大跌
浏览: 发布日期:2019-05-30

近日,关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨,两种观点大战起来。

温家宝总理在4月13日国务院会议上说:“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇,决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设,完善公租房、廉租房的配套设施。”

对此信息,有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大,有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。

我依然坚持我以前的观点:由于中国房价泡沫严重,此泡沫必然破裂,房价必有一大跌,大约在2013年左右开始;由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展,中国房价在近几年不会跌到底部,或许在大跌后有小幅反弹;等到2025年左右或更早,由于购房年轻人口大幅减少,此时中国经济增速已大为下跌,中国房地产将如日本一样跌入底部;中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌,在后一次永不翻身,中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面;不要相信“以房养老”,已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。

根据这样的预计,我的建议是:对于房地产投资者和房地产商,在2012年18大前或最晚2013年“两会”前尽快售房,越快越好;对于准备购房者,建议2012年和2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子,如果房价下跌5%那就节约10万,下跌10%就节约20万,下跌20%就节约40万,下跌50%就节约100万(如在偏远郊区和泡沫严重地区)!多等一两年节约N个万,你等不等?特别是,现在新房多在郊外,郊外房价下降空间最大,多等一两年甚至有可能省去一半钱。

比如鄂尔多斯,鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元,在2011年高利贷危机之后,康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元,下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住,那外来人口云集的温州呢?2011年8-12月温州房价慢慢下跌了起来,今年正月过完,温州房价基本跌去30%-40%,许多房子价格跌去50%。

鄂尔多斯房价大跌,鄂尔多斯完蛋了吗?没有,除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌,温州完蛋了吗?没有,温州人照样生活,只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。

房价大跌是有可能的,比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那么可怕。既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌,那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体,房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。

可怕的根本不是大跌,而是慢跌。在房价慢跌的情况下,房价仍较高,多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言,房地产投资仍缺乏意义。由于“买涨不买跌”的心里,在房价慢跌的情况下,无论是真正的房屋需求者和房地产投资者,还是投机者,多数都不愿出手买房。没有人买房,谁来愿意继续建房?不继续建房,那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来?还怎么带动相关的行业?所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市,而应该更有力度更有效果的推进房地产调控,一次性的将房价暴跌至合理位置(好处见下面的分析)。